Huurder, verhuurder en split incentives

Inrichting en drijver van de inrichting

Het Activiteitenbesluit en de plicht om energie te besparen geldt voor 'inrichtingen'. Het legt de zorg om het milieu te beschermen bij de 'drijver van de inrichting'.

In artikel 1.1, eerste lid, van de Wet milieubeheer luidt het begrip inrichting:

Elke door de mens bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, ondernomen bedrijvigheid die binnen een zekere begrenzing pleegt te worden verricht.

Als een een verbruik heeft van meer dan 25.000 m3 gas of meer dan 50.000 kWh elektriciteit, is er meestal sprake van een inrichting.

Eén gebouw kan (maar hoeft niet) uit meer inrichtingen te bestaan. Van één inrichting (zie artikel 1.1, vierde lid, van de Wet milieubeheer) is sprake als:

• het gaat om installaties die met elkaar een technische, organisatorische of functionele binding hebben, en
• tot een onderneming (of instelling) horen

Als in een gebouw onvoldoende organisatorische bindingen is, kan de rechter het gebouw zien als een verzameling van aparte inrichtingen.

De gezamenlijke voorzieningen (zoals de stookinstallatie, ventilatiesystemen, enzovoort) vormen één aparte inrichting waar de eigenaar van het gebouw de inrichtinghouder is. Om een aparte inrichting te vormen moeten de gezamenlijke voorzieningen wel een zekere grootte hebben. Gebouwen die vallen binnen de grenzen van artikel 2.15 zullen daar in de praktijk altijd aan voldoen (zie bijlage 1, onderdeel C, van het Besluit omgevingsrecht).

De rechter beoordeelt soms of er organisatorische bindingen zijn. Hierbij is het belangrijk hoeveel de eigenaar van het bedrijfsgebouw zeggenschap heeft over de losse bedrijven in het gebouw. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de huurcontract. Hierin zijn mogelijk de privaatrechtelijke mogelijkheden en/of beperkingen over de mate van zeggenschap van de eigenaar en/of gebruiker benoemd.

Wie is de drijver van de inrichting?

Bij huurpanden bepaalt in principe het bevoegd gezag wie de 'drijver van de inrichting' is. Dit hangt af van de vraag wie (op basis van bijvoorbeeld het huurcontract) bevoegd is de energiebesparende maatregelen te nemen: verhuurder, huurder of een combinatie.

Vaak is de gebouweigenaar aan te spreken op de gebouwgebonden erkende maatregelen. De gebruiker van het gebouw is aan te spreken op de maatregelen die gerelateerd zijn aan de organisatievoering, de procesgebonden maatregelen. Soms moeten huurder en verhuurder nieuwe afspraken maken.

Overigens geldt dat er altijd maar één drijver van een inrichting is. Van één gebouw kunnen wel twee drijvers zijn, maar alleen als er twee inrichtingen in dit gebouw zijn.

Daarom is het nodig om in een gesprek met de huurder te achterhalen wie het in zijn macht heeft om de maatregelen te nemen. Vraag als toezichthouder voor het bedrijfsbezoek de huurcontracten op. Het gesprek kan dan duidelijkheid bieden over wie de drijver van de inrichting is.

Er zijn verhuurde gebouwen of gebouwen waarbij sprake is van meerdere gebruikers. Hiervoor geldt vaak dat de persoon die het in zijn macht heeft om de 'overtreding' te beëindigen, aan te merken is als drijver. Dit is niet altijd vooraf vast te stellen. Het hangt vaak af van de inhoud van de huurcontracten.

Split incentives huurder en verhuurder

Er zijn verhuurde gebouwen of gebouwen waarbij er meer gebruikers zijn. Hiervoor geldt vaak dat de persoon die het in zijn macht heeft om de 'overtreding' te stoppen de drijver is. Dit is niet altijd vooraf vast te stellen. Het hangt vaak af van de inhoud van de huurcontracten.

Vaak is de gebouweigenaar aan te spreken op de gebouwgebonden erkende maatregelen. De gebruiker van het gebouw is aan te spreken op de maatregelen die te maken hebben met de organisatievoering. Er geldt dat er altijd maar één drijver van een inrichting is. Van één gebouw kunnen wel twee drijvers zijn, maar alleen als er twee inrichtingen in dit gebouw zijn.

Daarom is het nodig om erachter te komen wie het in zijn macht heeft om de maatregelen te nemen. Dit kan in een gesprek tussen de huurder en toezichthouder. Vraag als toezichthouder voor het bezoek aan het bedrijf de huurcontracten op. Het gesprek kan dan duidelijkheid bieden over wie de drijver van de inrichting is.

Hulpmiddelen split incentives

Bij een nieuwe huurperiode (of andere privaatrechtelijke overeenkomst) zijn split incentives te voorkomen. Hulpmiddelen bij split incentives zijn:

• De Menukaart Green Lease waarin een format voor 'duurzame huurcontracten' te vinden is.
• Het Duo Label zet in op samenwerking tussen vastgoedeigenaar en huurder. Met een 'gesplitst zicht' op energiebesparing wordt duidelijk hoe huurder en verhuurder voordeel kunnen hebben van van de besparing.
• ESCO's, Energy Service Companies. Hierbij besteedt een eigenaar of gebruiker van een gebouw de energievoorziening en –management uit aan de ESCO. De ESCO betaalt de investeringen in energiebesparende maatregelen. De huurder en verhuurder krijgen dan zeker een lagere energierekening.

Handreiking split incentives

Het Platform Duurzame Huisvesting stelde met een aantal stakeholders een handreiking en checklist op over de split incentives. Deze hulpmiddelen moet het voor toezichthouders makkelijk maken om het gesprek aan te gaan met huurder en verhuurder. De handreiking is uitgewerkt in een checklist die voor alle toezichthouders te gebruiken is. Zo kunnen huurders, verhuurders en toezichthouders samen tot afspraken voor energiebesparende maatregelen komen.

De handreiking richt zich op vastgoed (kantoren, scholen en zorg- en welzijnsinstellingen), maar de systematiek is goed toe te passen op andere bedrijfstakken. De handreiking geeft handvatten maar komt niet voort uit wetgeving.

Memo utiliteitsbouw

In dit document staan handvatten als het gaat om een verzamelgebouw met meer bedrijven. Verschillende partijen hebben samen afgesproken wie het bevoegd gezag kan aanspreken als het gaat om energiebesparing. Dit staat namelijk niet in de wet. In het memo (pdf, 138 kB) leest u welke afspraken de opstellers maakten.

Het gaat om de meest voorkomende gevallen. In de praktijk kan het anders zijn. In dat geval kan de drijver zich richten tot het bevoegd gezag.

De koepelorganisatie van vastgoedbeleggers IVBN en vastgoedmanagers VGM NL, de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied schreven het memo samen met het Kernteam EED (Energy Efficiency Directive).