Globaal bestemmen
De Ladder is ook van toepassing op bestemmingsplannen die uitgaan van een globale eindbestemming. Een globale eindbestemming biedt meer flexibiliteit dan een gedetailleerde eindbestemming.
Bij een globale eindbestemming worden bij recht, en dus zonder dat nog ruimtelijke besluiten genomen moeten worden, meerdere of ruimere bouw- en gebruiksmogelijkheden geboden. Op die manier kan beter worden ingespeeld op (onvoorziene) toekomstige ontwikkelingen. Het is aan de gemeenteraad om te onderzoeken en af te wegen hoeveel flexibiliteit mogelijk en wenselijk is. Een voorbeeld van een globale eindbestemming is de bestemming ‘Gemengd’, waarbij invulling met bedrijven, kantoren en leisurefuncties mogelijk is.
Bij globale eindbestemmingen moet de Laddertoets gaan over de maximale planologische mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. In het voorbeeld van de bestemming ‘Gemengd’ moet dus zowel de behoefte aan bedrijven, als aan kantoren en leisurefuncties onderbouwd worden. Daarbij moet de volledige invulling van de bestemming over de functie onderbouwd worden. Per functie moet onderbouwd worden dat de maximale theoretische ontwikkelruimte, met het oog op de behoefte, ook daadwerkelijk ingevuld kan worden.
Een globale eindbestemming met veel ontwikkelingsmogelijkheden kan de mogelijkheden voor een succesvolle Ladderonderbouwing van ontwikkelingen ergens anders beperken, ten minste zolang de bestemming nog niet geheel is ingevuld. De reden daarvoor is dat in het kader van de beschrijving van de behoefte, een vraag- en aanbodanalyse gemaakt moet worden. De ontwikkelingsmogelijkheden die een globale eindbestemming biedt, tellen als harde plancapaciteit (aanbod) mee. Ook in de overzichtsuitspraak wordt aan dit onderwerp aandacht besteed.
Enkele strategische tips over de Ladder en flexibiliteit
Weeg af waar en welke plannen flexibiliteit moeten bieden: Niet alles moet flexibel. Overweeg goed voor welke plannen en locaties flexibiliteit essentieel is en voor welke niet. Daarmee bieden plannen ruimte en flexibiliteit waar dat echt nodig is (bijvoorbeeld in centrumgebieden) en zijn ze meer gedetailleerd van aard op overige locaties.
Neem maximumoppervlakten/maxima op in het bestemmingplan. U kunt overwegen om een aantal functies te maximeren in aantal potentieel te ontwikkelen m2 of in aantallen eenheden (bij voorbeeld door het maximum aantal hotelkamers vast te leggen). Daarmee kan de scope van de Laddertoets ingeperkt worden en sneller onderbouwd worden dat de globale eindbestemming in een behoefte voorziet.
Zorg voor heldere functieaanduidingen: Voor een aantal functies is het belangrijk een heldere functieomschrijving op te nemen in het bestemmingsplan. Wilt u bijvoorbeeld alleen lichte leisure en lichte horeca toestaan? Dan is het van belang dat het bestemmingsplan planologisch ook enkel in dit segment voorziet. Er moet dus geen reguliere bestemming ‘Leisure’ of ‘Horeca’ in de planregels opgenomen worden.
Soms is het mogelijk een bepaalde functie heel specifiek te omschrijven, zoals bij voorbeeld de functie stationsgerelateerde detailhandel. Door in de planregels vast te leggen dat deze functie is gericht op de behoefte van de reiziger is, zeker in combinatie met een maximum oppervlakte per unit, de impact op de reguliere detailhandel minder groot.
