Soft skills doorslaggevend voor succes stedelijke kavelruil

Uit ervaringen blijkt dat stedelijke kavelruil niet altijd de juiste associatie oproept. In de praktijk blijkt de term kavelruil nogal eens voor verwarring te zorgen. Juridisch gezien is herverkaveling namelijk een verplichting, terwijl kavelruil vrijwillig is. Verder gebeurt het dat partijen het ruilen van kavels zo letterlijk nemen, dat zij niet bedacht zijn op een daadwerkelijke verandering in de verkaveling. Daarnaast wordt duidelijk dat stedelijke kavelruil een middel is dat niet op zichzelf staat, maar als onderdeel van gebiedsontwikkeling moet worden gezien. Het biedt nieuwe wegen en stimuleert andere vormen van samenwerking tussen private en publieke partijen.

Oliemannetje of -vrouwtje

Het is belangrijk dat partijen, ook voor wie stedelijke ontwikkeling een ‘exotische’ activiteit is, weten wat ze wel en niet van elkaar en van het proces mogen verwachten. Het helpt om de stappen in het proces overzichtelijk te maken. Verder moeten zowel de gezamenlijke, als de individuele belangen van elke partij geïnventariseerd worden. Op basis daarvan kunnen activiteiten opgestart worden om die belangen te behartigen en om te zoeken naar punten waarop de partijen elkaar kunnen versterken.

Succesvol bleek bijvoorbeeld de inzet van het zogenaamde ‘oliemannetje’. Een derde partij die onafhankelijk optreedt en de diverse belangen achterhaalt en bewaakt. Dat kan zowel iemand ‘van buiten’ zijn als een persoon die al eerder het vertrouwen van de groep heeft gewonnen. Weerstanden, diversiteit en ongelijksoortigheid zullen er altijd zijn. Ga daar niet aan voorbij, maar onderken ze. Belangrijk is in elk geval om de groep niet te afhankelijk te maken van één partij. Mocht die niet willen meewerken, dan betekent dat niet meteen dat de kavelruil niet door kan gaan.

Omstandigheden

Er is veel vrijheid bij het inzetten van stedelijke kavelruil en er zijn geen substantiële financiële of fiscale prikkels. Dat betekent dat het succes afhankelijk is van de aanpak die de initiatiefnemers kiezen en de omstandigheden waaronder stedelijke kavelruil wordt ingezet. Vanuit de betrokken gemeente is een proactieve inzet en betrokkenheid gewenst, maar in goede balans met de traditionele regie. Verder is het aan te raden om een gunstig en werkbaar aantal partijen te kiezen. Dit geldt ook voor de grootte en complexiteit van het gebied.

Lange termijn

Pilotprojecten stedelijke kavelruil laten zien dat vastgoedeigenaren niet altijd voldoende redenen hebben om met elkaar om de tafel te gaan. Dit kan gestimuleerd worden door een positieve businesscase te laten zien. De voordelen hoeven niet altijd financieel te zijn, maar ook maatschappelijke belangen en een verbetering van de leefbaarheid van het gebied kunnen als positieve uitkomst gepresenteerd worden. Lusten aan de lasten linken, zodat duidelijk wordt waar de eventuele investering toe leidt. En, maak duidelijk wat de effecten op lange termijn zijn. Het toekomstbestendig maken van een gebied waarbij de waardedaling stopt, kan ook een financieel interessant perspectief zijn.

Brugfunctie

De toegevoegde waarde van het stimuleringsprogramma stedelijke kavelruil zit vooral in het proces. Het brengt de ontwikkeling in projecten op gang, er zijn transacties tot stand gebracht en samenwerkingsverbanden ontstaan. Daarbij biedt de toekomstige regeling extra zekerheden die aan de kavelruilovereenkomst zijn verbonden. Dat perspectief is belangrijk.

Aan verdere verdieping, gericht op de praktijk, wordt gewerkt. Zo hebben onder andere financiële aspecten de aandacht. Er zijn vraagstukken rondom cashflow en financiering. Oplossingen daarvoor liggen mogelijk in de inzet van (revolverende) fondsen en erfpacht, naar voorbeeld van de vroegere ruilverkavelingsrente in landelijke gebieden. Ook een bredere inzet van instrumenten van grondbeleid door gemeenten is een optie om zo mogelijke financiële fricties of risico’s in de haalbaarheid van een project beheersbaar maken.