Vastgoedpartijen

'De afgelopen jaren hebben binnensteden het moeilijker gekregen. Waar vroeger de stad dé plek was om inkopen te doen, kan dat tegenwoordig ook op andere manieren. Mensen gaan nu vooral naar de stad omdat ze daar zin in hebben, en niet omdat het moet', zegt Wortmann. Leegstand, achteruitgang en waardevermindering dreigen. Redenen genoeg voor eigenaren van vastgoed om opties tot herontwikkeling te gaan onderzoeken. Een goede uitstraling is immers reden voor bezoekers om met meer plezier en dus langer en vaker in de binnenstad te vertoeven.

Verenigt uzelf

Elkaar opzoeken is de eerste stap voor eigenaren die iets willen veranderen. 'Dat je samen moet werken aan een betere binnenstad, is steeds meer post gaan vatten. Het besef groeit: in je eentje ga je misschien sneller, maar samen kom je verder. In de projecten in Assen en Arnhem waar ik bij betrokken ben, resulteerde dat in een eigenarenvereniging die de belangen behartigt en contacten legt met gemeente, retailers, culturele partijen en andere stakeholders die voor de herontwikkeling belangrijk zijn', vertelt Wortmann.

Het aardige aan het stimuleringsprogramma stedelijke kavelruil vindt hij dat het een onafhankelijke impuls geeft aan het kijken over je eigen schutting. Wortmann: 'Ik merkte dat eigenaren van nature niet gewend zijn om plannen te maken buiten de grenzen van hun eigendom: je geeft het stuur uit handen omdat je mede afhankelijk bent van je buurman. In Arnhem werden eigenaren geactiveerd om verder te kijken, doordat het Kadaster als onafhankelijke derde partij met een aantal eenvoudige schetsen zichtbaar maakte dat er meer mogelijk was dan wat elke eigenaar individueel zou kunnen. Zo werd meerwaarde buiten het eigen perceel direct zichtbaar.'

Waardesprong

Stedelijke kavelruil is meer dan simpelweg alles in een mengvat gooien en een nieuw plan eruit schudden. 'De filosofie van het mengvat vind ik sterk. Maar of je nu grootgrondbezitter bent of één klein winkelpandje bezit, je hebt iedereen nodig voor het gesprek. En dan zijn gelijkwaardigheid en vertrouwen onmisbaar. Wat ook essentieel is: duidelijkheid over de rekensystematiek. Wordt er verrekend op eindwaarde, boekwaarde of marktwaarde? Als er een waardesprong is, moet van tevoren duidelijk zijn hoe je die waardesprong verdeelt', adviseert Wortmann. Ook kunnen casussen realistischer worden door het klein te houden.

Buffer

'Zonder een lange adem moet je er niet aan beginnen', lacht Wortmann. 'Daarnaast moet er een antwoord komen op de vraag hoe je toekomstige waardestijging van een uitgevoerde herontwikkeling naar voren kunt halen om de benodigde maatregelen te financieren.' Hij illustreert deze opmerking met een voorbeeld. 'Stel, een winkelstraatje kan op het kernwinkelgebied worden aangesloten door een tussenliggend pand te slopen en daarmee een doorsteek te creëren. Dat levert meerwaarde op voor de pandeigenaren en winkeliers in dat straatje. Maar de eigenaar die zijn pand moet afboeken voor de doorsteek doet dat niet zomaar. Dus hoe kun je nu de verwachte waardestijging van de panden in het winkelstraatje aan de voorkant inzetten om een bijdrage te geven voor het opofferen van het te slopen pand?' Wortmann ziet hier een actievere rol voor de overheid weggelegd, die op kan treden als buffer om de tijd te overbruggen. 'Ik denk dat als je die vraag kan beantwoorden, je meer kan gaan doen aan stedenbouwkundige verbetering. En dat is voor elke binnenstad een stap vooruit.'

^{artikel geschreven door: IJlien Havenaar - Ouwerkerk Tekst&Advies}