Stappenplan voor eenvoudige situaties

In deze oriënterende stap wordt de bereidheid van partijen onderzocht: is ruilen een optie?

• Als vastgoedeigenaar of bewoner doet u vooronderzoek. U bedenkt welke situatie voor u ideaal zou zijn, welke eigenaren u moet aanspreken en wat hun belangen zijn.
• Benaderen van bewoners en eigenaren van bedrijven voor wie het ruilen van hun vastgoed of een stuk grond mogelijk een kans is om hun woongenot of hun bedrijfsvoering te verbeteren. Als de naam en het adres van een eigenaar onbekend zijn, kunt u die bij het Kadaster opvragen.
• Het voeren van verkennende gesprekken; in hoeverre zijn partijen bereid om stedelijke kavelruil te onderzoeken?

In deze verkennende stap wordt onderzocht hoe en wat kan worden geruild. De verkenning vindt plaats door globaal te tekenen en te rekenen (onderzoek financiële haalbaarheid). Worden partijen en het gebied er beter van? En zo ja: op welke manier?

• Opstellen van een gezamenlijk toekomstbeeld van het ruilgebied. In veel gevallen zal het nodig zijn hierbij de hulp in te roepen van een deskundige, bijvoorbeeld een stedebouwkundig ontwerper of vastgoedjurist.
• Bij de gemeente nagaan of het toekomstbeeld van het gebied past in het huidige bestemmings- of omgevingsplan. Is de gemeente eventueel bereid om dat plan aan te passen?
• Op basis van het toekomstbeeld bepalen wat de (globale) nieuwe situatie is die partijen na het ruilen willen realiseren.
• Bepalen van de huidige waarde van de gronden en opstallen. Geadviseerd wordt om de waardebepaling te doen op basis van de marktwaarde.
• Partijen zetten voor zichzelf op een rij of ruilen voor hen financieel haalbaar is en voldoende bijdraagt aan een verbetering van de bedrijfsvoering of het woongenot.
• In beeld brengen wat de gevestigde rechten zijn op gronden en gebouwen (zoals appartementsrechten, recht van erfpacht, recht van opstal, recht van hypotheek, recht van overpad, huurdersrecht). Bepalen of en in hoeverre die rechten moeten worden gewijzigd.
• Het voeren van oriënterende gesprekken met partijen die rechten hebben op de grond en de gebouwen die onderdeel uitmaken van de ruil. Bestaat er bereidheid om rechten waar nodig aan te passen?

In deze stap wordt getekend, gerekend en onderhandeld om te komen tot een ruilovereenkomst. Het globale ruilplan wordt uitgewerkt tot een gedetailleerd ruilplan met afspraken over de onderlinge financiële verrekening. Met het tekenen van de ruilovereenkomst verbinden partijen zich aan deze stukken en uiteraard ook aan de ruil. De gemeente neemt in deze stap het besluit om het bestemmings- of omgevingsplan aan te passen.

• Partners onderhandelen over de verschillende ruilscenario’s en de onderlinge verrekening. Hoe wordt het onroerend goed gewaardeerd en hoe gaan zij om met over- en onderbedeling? Het is belangrijk dat partijen elkaar wat gunnen.
• In gezamenlijkheid de voorkeursruilvariant vaststellen.
• Financiële gevolgen van de voorkeursruilvariant gedetailleerd op een rij zetten. Hierbij spelen in elk geval de voorbereidingskosten, de waarde van het te ruilen onroerend goed en de eventueel voor gemeenschappelijke rekening uit te voeren werken en werkzaamheden een rol.
• Nagaan of ook partijen die rechten op de grond en het vastgoed hebben akkoord kunnen gaan met het ruilplan dat wordt uitgewerkt. Zonder hun medewerking kunnen eigenaren hun plannen mogelijk niet uitvoeren.
• Opstellen en tekenen van de ruilovereenkomst.
• Inschrijven van de ruilovereenkomst in de openbare registers van het Kadaster.

Met deze inschrijving worden de ruilende partijen beschermd zolang het eigendom nog niet is overgegaan. De inschrijving geeft extra zekerheden die vergelijkbaar zijn met de bescherming die een koopovereenkomst biedt.

• Per ruilactie vindt een ruil plaats van grond en/of vastgoed. Er kan een ruilakte worden opgesteld voor alle ruilacties gezamenlijk, maar er kan ook per ruilactie een akte worden opgesteld.
• Ruilaktes worden in het Kadaster ingeschreven.

Met het passeren van de ruilakte bij de notaris en het inschrijven in het Kadaster gaat het eigendom over.

Uitvoeren van werken en werkzaamheden.

• Uitvoeren van werken en werkzaamheden die nodig zijn om de gewenste situatie te realiseren. Denk aan de aanleg van nieuwe uitritten en parkeerplaatsen, het verleggen van kabels- en leidingen en het  aanpassen van de openbare ruimte.
  Dit soort werkzaamheden zal overigens soms ook al direct na het sluiten van de ruilovereenkomst en vóór het passeren van de ruilakte plaatsvinden.
• Uitvoeren van sloop-, bouw- en verbouwwerkzaamheden. Hiervoor zal vaak een gemeentelijke omgevingsvergunning noodzakelijk zijn.

Makkelijk in een pdf

De informatie uit dit document bewaart u makkelijk in een pdf. Klik daarvoor op onderaan de pagina.