Voor eigenaren een interessante methodiek

Voor het congres 'Geboeid door stedelijke kavelruil' werkte PAS bv een praktijkcasus uit waarin de financiële uitwerking van stedelijke kavelruil inzichtelijk wordt gemaakt. Jan-Hans Jonker van PAS bv nam tijdens de workshop zijn toehoorders mee in het verhaal over drie ondernemers in Bodegraven. "De Kerkstraat in Bodegraven is een winkelstraat zoals je die op veel plaatsen in Nederland tegen kunt komen. Smalle, diepe kavels met verschillende panden die in de loop der jaren op verschillende manieren uitgebouwd zijn. Je zou kunnen stellen dat het een beetje een ratjetoe geworden is", begint Jan-Hans Jonker zijn relaas. Het project is aangedragen door de eigenaren van de panden. "Momenteel zijn er drie winkels gevestigd, verdeeld over vijf verschillende kavels. Twee ondernemers willen graag een nieuwe winkel terug, de derde eigenaar had zijn pand al te koop staan en hoeft in de nieuwe situatie niet meer terug te komen. Al zou hij", schetst Jonker de situatie, "wel graag wat vastgoed willen behouden om te kunnen verhuren." Aan de achterzijde van de panden grenzen de percelen aan de Rijn. Die is nu niet toegankelijk voor het publiek. In de nieuwe situatie zou dat wel wenselijk zijn om een 'rondje-langs-het-water' mogelijk te maken en de aantrekkelijkheid van het centrum te vergroten.

Uitgangspunten

Dit alles leidde tot een aantal uitgangspunten voor herontwikkeling. De eigenaren willen toekomstbestendige winkels en woonunits. Er komen in de nieuwe situatie twee winkels terug met een breder front aan de winkelstraat en er worden woningen met twee lagen aan de units aan de zijde van de Kerkstraat toegevoegd en drie lagen aan de zijde van de Rijn. Verder moet dus de Rijnkade als openbare ruimte toegankelijk worden gemaakt.

Ben Kraan Architecten uit Bodegraven heeft samen met de eigenaren en gemeente een ontwerpschets gemaakt. "De drie eigenaren brengen de waarde van hun perceel in als investering waarbij het uitgangspunt is dat het resultaat van de inbreng na ontwikkeling minimaal gelijk, of beter moet zijn dan de inbrengwaarde" legt Jonker uit. "Door stedelijke kavelruil toe te passen kunnen de grondeigenaren onderling hun eigendom ruilen en is er een vergoedingssystematiek die per eigenaar rekening houdt met de inbreng- en uitneemwaarde (=toekomstige waarde), waardoor alle partijen er beter van worden" vervolgt hij zijn betoog.

Meerwaarde

In de situatie van de Kerkstraat krijgen de panden geen functiewijziging maar wordt er meerwaarde gecreëerd door het toevoegen van volume. Door de te realiseren appartementen te splitsen in appartementsrechten, kunnen de ondernemers een aandeel krijgen in zowel het gebouw als de grond en kan er worden gezocht naar een ruilmethode en verdeelsleutel voor de kosten en opbrengsten. De ruil gaat dus niet alleen over grond maar ook over de appartementsrechten die door de herontwikkeling ontstaan. Het is als het ware een 3D kavelruil. "Dit brengt natuurlijk wel de nodige kosten met zich mee", legt Jonker uit. "Niet alleen de kosten van sloop en nieuwbouw, maar ook plankosten, kosten voor de inrichting van de openbare ruimte en naast de inbrengwaarde van de grond en huidig vastgoed, ook de kosten van tijdelijke huisvesting en opgelopen huurderving. Kosten die onderling verdeeld zullen moeten worden en in combinatie zijn toegedeeld naar rato van de opbrengsten van de deelnemende partijen."

In totaal laat PAS bv drie verschillende varianten zien om tot de uiteindelijke herontwikkeling van de Kerkstraat te komen. De kosten voor tijdelijke huisvesting en die van huurderving zijn in de gekozen berekening voor rekening van de betreffende pandeigenaar. Maar je zou ze volgens hem ook kunnen zien als gezamenlijk belang, waardoor er een andere situatie ontstaat. Het verschil in de varianten zit er voornamelijk in of de drie eigenaren de ontwikkeling met elkaar doen en in welke mate zij bezit uitnemen of dat er nog een vierde partij gezocht wordt om mee te ontwikkelen.

Hamvraag

De hamvraag was natuurlijk hoe de financiële afspraken tussen eigenaren eruit zien bij een stedelijke kavelruil zoals in Bodegraven. "Voor pandeigenaren is het zeker interessant om in deze ontwikkeling te participeren. De 'winst' zit hem in nieuw en toekomstbestendig winkelvastgoed en in woningen voor de verhuur. De winst zit dus vooral in 'stenen' en dat moet je als ondernemer willen. De mate van participeren per eigenaar is sterk afhankelijk van het uiteindelijke vastgoed wat de eigenaar in bezit wil houden en van de financiering die de pandeigenaar kan krijgen en wil aangaan."

Artikel geschreven door: Ouwerkerk Tekst & Advies