Kenniscentrum InfoMil

Versnipperd eigendom

Wat zou u verbeteren aan een gebied dat herontwikkeling nodig heeft? Stel deze vraag aan grondeigenaren binnen een gebied en de ideeën vliegen u om de oren. Maar in veel gebieden zorgt versnipperd eigendom van de grond voor een behoorlijk aantal kapiteins op één schip. En dat bevordert in de regel het maken van een gezamenlijk plan niet, waardoor er weinig verandert in het gebied. Stedelijke kavelruil kan helpen om schot in de zaak te krijgen.

Dat is op sommige plekken hard nodig. Bedrijventerreinen die hun oorspronkelijke functie hebben verloren, winkelstraten die kampen met leegstand of gebieden die kunnen bijdragen aan de binnenstedelijke woningbouwopgave. Vaak is een gezamenlijke aanpak en eigen initiatief van de eigenaren nodig.

Versnipperd eigendom maakt dit lastig. Zoals ook blijkt in het programma Stedelijke Transformatie. Niet alleen het grondbezit is versnipperd, maar ook de perspectieven, belangen en toekomstplannen. Al die eigenaren die een stukje van de legpuzzel bezitten, moeten wel willen samenwerken. De eerste gedachte is toch al gauw ‘what’s in it for me’. Begrijpelijk, maar hoe zorg je dat het gebiedsbelang en het eigen belang elkaar gaan versterken?

Ruilen

Stedelijke kavelruil is een instrument dat goed werkt bij versnipperd eigendom. Uit de pilots die het Stimuleringsprogramma Stedelijke Kavelruil in 2018 heeft uitgevoerd blijkt dat starten met stedelijke kavelruil heel waardevol is om het contact met de eigenaren op gang te brengen en de mogelijkheden voor een gebied te verkennen. Bij stedelijke kavelruil maken grondeigenaren samen een plan en ruilen op vrijwillige basis eigendommen. Iedereen wordt hier beter van. Een mooie gedachte. Het begint met een door de eigenaren gedragen toekomstbeeld van het gebied.

Die moet aantrekkelijk zijn en de eigenaren stimuleren om te zoeken naar manieren waarop dit beeld gerealiseerd kan worden. Vaak zien eigenaren van een gebied heel goed wat een gezamenlijk toekomstperspectief kan zijn. Gemeenten kunnen dit proces ondersteunen, bijvoorbeeld door partijen bij elkaar te brengen of aan te geven bij een ontwikkeling te investeren in de openbare ruimte.

Businesscase

Naast een aantrekkelijke visie die enthousiasmeert, moet er een haalbare businesscase zijn voor zowel het gebied als de individuele grondbezitter. Kan hij inkomsten genereren uit nieuw verkregen grond of juist een mooie opbrengst krijgen voor grond die hij afstaat? Levert de nieuwe situatie meer klandizie op of een kostenreductie?

Minstens zo belangrijk als de visie en businesscase zijn het gevoel van urgentie en eigenaarschap bij de grondbezitters. Urgentie ontstaat als er problemen zijn die iedereen raken of, een positievere insteek, als vanuit een gezamenlijke visie juist de grote potentie van een gebied duidelijk wordt. Urgentie en eigenaarschap, gekoppeld aan een goed handelingsperspectief betekent dat de markt aan de slag kan met herontwikkeling. Laat het kavelruilen maar beginnen!

Monopoly

Uiteraard is het geen kwestie van Monopoly-kaartjes uitwisselen en er een lading hotels op plaatsen. Letterlijk kavels ruilen is niet altijd aan de orde. Ook delen van kavels kunnen van eigenaar wisselen, openbare ruimte worden samengevoegd met andere stukken grond.

De nieuwe regeling voor stedelijke kavelruil die straks in de Omgevingswet wordt opgenomen maakt het wel mogelijk om alle koop- en verkooptransacties samen te brengen in één overeenkomst. Deze biedt meer zekerheden dan een gewone koop- of verkoopovereenkomst: ook nieuwe eigenaren zijn gebonden aan deze afspraken. De ondertekenaars kunnen dus met een gerust hart investeren in bouwplannen.

Oliemannetje

Makkelijk is samenwerken met andere eigenaren aan stedelijke kavelruil niet. Het kost tijd en energie. Ieders belang speelt een rol en meer dan eens is het een kwestie van veel overleg en puzzelen om alle wensen een plaats te geven in de nieuwe situatie. Maar ook om te zorgen dat eigenaren een reëel beeld hebben van de mogelijkheden en onderling geven en nemen.

Wat goed helpt, is de inzet van een ‘oliemannetje’ m/v die letterlijk de smeerolie tussen alle partijen vormt. Een onafhankelijk, betrouwbaar persoon die rekening houdt met individuele belangen, goede sociale vaardigheden heeft en ook nog eens op inhoud van de hoed en de rand weet. Stedelijke kavelruil mag een intensief proces zijn, het vergroot de kans op synergie voor het hele gebied, met als doel een florerende toekomst. En dat is de investering dubbel en dwars waard.

Bronnen:

Jaarverslag Stimuleringsprogramma Stedelijke Kavelruil, een samenwerking tussen het Ministerie van BZK, Kadaster en de klankbordgroep van het stimuleringsprogramma stedelijke kavelruil

Artikel in opdracht van het stimuleringsprogramma geschreven door IJlien Havenaar - Ouwerkerk Tekst&Advies

Delen