Huurder, verhuurder en split incentives

2 begrippen komen regelmatig terug in deze handreiking: inrichting en drijver van de inrichting. De begrippen raken de discussie over de plichten van huurder en verhuurder voor het nemen van energiebesparende maatregelen.

Dit onderdeel bespreekt:

Inrichting en drijver van de inrichting

Het Activiteitenbesluit spreekt van de 'drijver van de inrichting'. De verplichting tot verduurzaming van het energiegebruik uit artikel 2.15 is van toepassing op degene die een inrichting drijft.

Bij bijvoorbeeld bedrijfsverzamelgebouwen kan discussie ontstaan of er sprake is van een of meerdere inrichtingen. Hierbij is het belangrijk hoeveel zeggenschap de eigenaar van het bedrijfsgebouw heeft over de losse bedrijven in het gebouw. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het huurcontract. Hierin zijn mogelijk de privaatrechtelijke mogelijkheden en/of beperkingen benoemd over de mate van zeggenschap van de eigenaar en/of gebruiker. Het bevoegd gezag of eventueel de rechter beoordeelt uiteindelijk of er sprake is van een of meerdere inrichtingen.

Als in zo’n  gebouw onvoldoende bindingen tussen afzonderlijke delen van het gebouw zijn, dan is sprake van een verzameling van aparte inrichtingen. Het gebouw met gezamenlijke voorzieningen (zoals de stookinstallatie, ventilatiesystemen, enzovoort) worden in dat geval al één aparte inrichting beschouwd, waar de eigenaar van het gebouw wordt aangesproken op de energiebesparingsplicht.

Huur: wie is de drijver van de inrichting?

Bij huurpanden kan de bepaling van wie de drijver van de inrichting is ook tot discussie leiden voor wat betreft wie maatregelen moet nemen. In de meeste gevallen is de huurder de drijver van de inrichting. Toch is deze drijver niet altijd degene die  in staat is alle van toepassing zijnde energiebesparende maatregelen te nemen. Daarom is het nodig om in een gesprek met de huurder en/of eigenaar te achterhalen wie dat is. Ook daarbij kunnen huurcontracten helpen. In de meeste gevallen kan alleen de verhuurder gebouwgebonden maatregelen treffen en staat de huurder vaak aan de lat voor de procesmaatregelen en maatregelen gerelateerd aan de organisatievoering.

Er moet dan ook steeds bij de aanschrijving tot het nemen van maatregelen ter verduurzaming van het energiegebruik gekeken worden wie in de positie is om die maatregelen te nemen: verhuurder, huurder of een combinatie.

Split incentives huurder en verhuurder

Hulpmiddelen split incentives

De split incentive is een knelpunt dat wordt ervaren tussen huurders en verhuurders. De verhuurder investeert, terwijl de huurder daardoor minder energie gebruikt en dus profiteert. Daardoor kan een houding van de verhuurder ontstaan om niet te investeren.
Soms moeten huurder en verhuurder dan ook nieuwe afspraken maken. Bij een nieuwe huurperiode (of andere privaatrechtelijke overeenkomst) zijn split incentives te voorkomen. Op de website van RVO is hierover meer te vinden. Hulpmiddelen bij split incentives zijn:
•    De Menukaart Green Lease waarin een format voor 'duurzame huurcontracten' te vinden is.
•    Het Duo Label zet in op samenwerking tussen vastgoedeigenaar en huurder. Met een 'gesplitst zicht' op energieverduurzaming wordt duidelijk hoe huurder en verhuurder voordeel kunnen hebben van de verduurzaming.

Handreiking split incentives

Het Platform Duurzame Huisvesting stelde met een aantal stakeholders een handreiking en checklist op over de split incentives. Deze hulpmiddelen moet het voor toezichthouders makkelijk maken om het gesprek aan te gaan met huurder en verhuurder. Die handreiking is uitgewerkt in een checklist die voor alle toezichthouders te gebruiken is. Zo kunnen huurders, verhuurders en toezichthouders samen tot afspraken voor energiebesparende maatregelen komen.
De handreiking richt zich op vastgoed (kantoren, scholen en zorg- en welzijnsinstellingen), maar de systematiek is goed toe te passen op andere bedrijfstakken. De handreiking geeft handvatten, maar komt niet voort uit wetgeving.